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Premier achat: 3 raisons d'acheter un plex

Dernière mise à jour : 3 mai



Bien que pour certain ce soit le cas, il est peu probable que la première propriété que vous achetiez soit votre maison de vie. Qu'attendez-vous de votre premier achat? Un lieu qui vous appartient afin d'éviter de donner votre argent à un autre propriétaire? Une résidence assez grande où vous pourrez commencer à fonder une famille? Ou est-ce plutôt un désir ardent d'enfin vous retrouver dans un endroit intime à l'abris des regards et des oreilles de tous?


La réalité est que pour la majorité d'entre nous, le premier achat répond souvent à certains de nos critères, mais pas à tous. Peut-être considérez-vous acheter un condo, une maison en rangée ou un jumelé, car le prix des maisons détachées les rend inatteignables pour votre budget. Pourquoi donc ne pas considérer acheter un plex comme premier achat?


Voici trois avantages d'acheter un plex au lieu d'une propriété unifamiliale comme premier achat.


1. La qualification

Je vous apprends peut-être que vous pouvez vous qualifier pour une plus grande somme lorsque vous désirez acheter un plex vs une propriété unifamiliale.


Par exemple, un acheteur ayant 50 000$ de revenu annuel, sans dette et désirant mettre la mise de fonds minimale devrait pouvoir acheter une propriété sans revenu locatif entre 210 000$ et 225 000$ dans la région de Québec.


Ce même individu pourrait acheter un duplex de 295 000$ à 302 000$ considérant qu'il y ait un revenu de loyer entre 600$ et 800$ pour le logement non-habité par l'acheteur.


Prenez note que je considère un taux de qualification de 5.25% dans mes calculs. Cette différence dans la capacité d'emprunt se creuse plus le montant pour lequel on désire se qualifier augmente.


2. Le coût mensuel


Continuons avec le scénario précédent. Dans un premier temps, l'acheteur désire acheter un condo à 225 000$ et les frais de copropriété s'élèvent à 200$ par mois. L'alternative est d'acheter un duplex 302 000$ pour s'y loger et recevoir un loyer d'appoint de 700$ par mois. Voici une estimation du budget auquel pourrait s'attendre cet acheteur (si ça apparait trop petit sur votre écran, je vous invite à cliquer sur l'image pour agrandir):


La première observation que vous pouvez apporter est que, malgré le coût plus élevé à l'achat du duplex, le coût mensuel pour y vivre est approximativement 175$ par mois plus faible. Ici, j'ai considéré un taux d'intérêt annuel de 3.50%. De plus, étant donné que le prêt est plus élevé pour l'achat du duplex, on rembourse un plus grand montant à chaque paiement, ce qui signifie que la capitalisation, soit la partie du versement hypothécaire qui va vers le remboursement du prêt, est plus importante. Le résultat est que si on prend en compte le remboursement en capital, l'écart du coût mensuel pour habiter un condo à 225 000$ est un peu plus de 325$ que pour un duplex à 302 000$.


Si les fonds ne sont pas un problème et que vous pouviez vous offrir un triplex ou un quadruplex, vous verriez que la différence est encore plus important. Prenons par exemple un triplex de 400 000$ avec 2 loyers d'appoint de 700$ par mois chacun. Le coût mensuel avant capitalisation serait approximativement de 1370$ et après capitalisation, il serait de 595$. Ce n'est pas trop dispendieux pour se loger!


3. La déclaration de dépenses


Acheter un immeuble à revenus, c'est comme démarrer une petite entreprise. Un des grands avantages d'opter pour un immeuble à revenus comme premier achat est la possibilité, comme pour les propriétaires d'entreprise, de déduire des dépenses d'immeubles de nos revenus personnels lorsque vient le temps de préparer notre déclaration d'impôts. Voici quelques exemples de dépenses déductibles:

  • Les intérêts payés sur le prêt hypothécaire*;

  • les assurances habitations*;

  • Les taxes foncières*;

  • Les travaux effectués à l'intérieur du logement des locataires;

  • Les travaux effectués sur la coquille du bâtiment ou sur le terrain*;

  • Les frais de déneigement*;

  • Les frais d'entretien paysager*;

* Prendre note que ces dépenses sont déductibles uniquement au prorata de la superficie habitée par les locataires versus la superficie habitable de l'ensemble de l'immeuble.


Vous voyez donc qu'en considérant toutes les dépenses possibles, le revenu excédentaire provenant de votre ou vos loyers ne devrait pas faire en sorte d'augmenter vos revenus trop radicalement et pourrait même, à certains moment, ne pas les augmenter du tout.


Bonus


Je ne dirai pas que c'est un avantage, car ce n'est pas toujours applicable, mais si un logement se libère, voici une astuce facile pour rendre votre vie en cohabitation d'autant plus agréable: passez en entrevue les candidats intéressés à occuper votre ou vos logements et assurez-vous à l'avance que vos futurs locataires sont des gens qui correspondent au profil que vous cherchez. Vous pourrez alors vous assurer de cohabiter avec des gens que vous apprécierez. Un truc à adopter est de préparer une liste exhaustive de règlements d'immeubles que tous respecteront en occupant les lieux et de les lire à vos futurs locataires avant de leur faire signer le bail et le consentement aux règlements d'immeuble. Faites-leur comprendre que vous respecterez vous-même ces règles et que vous ne tolérerez pas qu'ils ne s'y conforment pas.


Lorsqu'on a des locataires, le plus gros du travail se fait avant même qu'ils deviennent nos clients. Une fois qu'ils le sont, il ne reste plus qu'à les respecter, garder les lieux propres, les remercier d'être de bons locataires et le tour est joué.


Conclusion


Si vous pensez à acheter une première propriété, ou tout simplement, si vous cherchez à réduire le coût de la vie, l'achat d'un plex peut être la solution pour vous. Bénéficier des avantages d'être propriétaire et laisser les autres nous aider à payer pour notre "maison", c'est ce que j'appelle faire un achat intelligent.

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