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Étude d'un cas réel 2: Acheter sans mise de fonds


Je vous préviens, il est possible que je ne fasse pas l'unanimité ce mois-ci. Acheter sans mise de fonds; certains diront qu'il est très téméraire de réaliser ce genre d'achat, mais je crois que dans certaines situations, ça peut représenter une stratégie logique et rentable pour ceux qui désirent acheter maintenant.


Aujourd'hui, je vous explique donc comment j'ai pu obtenir un financement sur une propriété de 425 000$ pour une famille qui, au moment où je les ai rencontrés pour la première fois, n'avait à peine que 5 000$ de côté. Afin de respecter leur confidentialité, j'utiliserai des noms fictifs, soit Marie et Paul.


Analyse du profil des clients


Dès la première rencontre, il est clair que l'objectif est d'acheter le plus rapidement possible et de ne pas attendre d'avoir accumulé le 5% minimalement nécessaire à donner comme mise de fonds. Marie et Paul sont tous deux travailleurs et sont parents d'un enfant en bas âge. Je leur ai demandé combien ils paient présentement pour leur loyer et ils m'ont répondu 1 450$ mensuellement, non chauffé, non éclairé. Ils m'ont expliqué que durant les dernières années ils ont concentré leurs efforts pour rembourser les dettes d'étude, ce qui explique pourquoi ils n'ont pas réussi à accumuler de mise de fonds. Marie et Paul sont jeunes, fin vingtaine, mais ont tout de même d'excellents emplois qui totalisent des revenus de 120 000$ par année, sans compter les allocations familiales auxquelles ils ont droit pour leur enfant. En fonction de leurs ratios d'endettement, ils se qualifient pour une propriété unifamiliale de 500 000$, mais désirent acheter un duplex entre 400 000$ et 450 000$ pour respecter le budget que nous avons déterminé ensemble.


La mise de fonds


Rappelez-vous que Marie et Paul ont à peine 5 000$ mis de côté, mais qu'ils ont besoin de 20 000$ à 22 500$ pour couvrir la mise de fonds, sans compter un 6 000$ à 7 000$ pour régler les frais de démarrage. Le projet d'achat étant pour 3 à 4 mois plus tard et ayant 5 000$ de déjà épargnés, ils m'ont confirmé que ce ne sera pas un problème pour eux d'avoir suffisamment de côté lorsque viendra le temps de passer chez le notaire pour payer les frais de démarrage. Il ne reste plus que le problème de la mise de fonds. Voici les options:

  • Utilisation d'un programme de subvention: il n'y a pas de programme de subvention permettant à une famille d'acheter un duplex en tant que propriétaire occupant sans avoir à débourser pour la mise de fonds;

  • Location avec option d'achat: il n'est pas facile de trouver un duplex en location avec option d'achat, et c'est une stratégie risquée pour les futurs acheteurs;

  • Don de la famille: c'est une excellente option lorsqu'un ou des membres de la famille proche sont assez fortunés pour faire un tel geste, mais dans la situation de Marie et Paul, ce n'est pas envisageable;

  • Utilisation d'une mise de fonds empruntée: le programme permet d'acheter une maison unifamiliale ou un duplex en empruntant la mise de fonds. Cependant, il faut avoir accès à suffisamment de crédit et la prime d'assurance prêt est de 4.5% au lieu du 4% normal pour un dossier assuré avec une mise de fonds de 5%. Ce n'est pas une mauvaise option si l'endettement que ça l'entraîne permet toujours de qualifier le dossier et si les emprunteurs sont prêts à assumer les frais supplémentaires;

  • Utilisation du prêt REER dans le but de se servir du RAP: si le droit de cotisation au REER des emprunteurs est suffisamment élevé, il est possible de faire un prêt REER et d'utiliser ceux-ci comme mise de fonds en bénéficiant du RAP (régime d'accession à la propriété).

Marie et Paul n'ont présentement pas de REER et leur droit de cotisation est amplement élevé pour utiliser cette stratégie. En ajoutant la dette causée par le prêt REER dans leurs passifs, ils peuvent toujours se qualifier pour une propriété dans leur budget. En cotisant aux REER, ils recevront un retour d'impôts important qu'ils pourront alors utiliser pour rembourser une bonne partie du prêt REER qui a servi à créer la mise de fonds.


Mes clients ont donc utilisé cette stratégie et, quelques semaines plus tard, ont pu obtenir un financement pour le duplex qu'ils désiraient sans même avoir de mise de fonds accumulée.


Les particularités de cette stratégie


Pour être réalisable, l'emprunteur qui compte utiliser cette stratégie doit rencontrer les critères suivants:

  • Il doit être considéré comme acheteur d'une première propriété;

  • Son droit de cotisation doit être suffisamment grand pour couvrir la somme manquante pour réaliser le projet;

  • Ses ratios d'endettement (ABD et ATD) doivent rester dans les normes du prêteur et de l'assureur malgré la dette ajoutée;

  • Son bureau de crédit ne doit pas être déficient et le pourcentage d'utilisation de son crédit doit être plutôt faible, sans quoi il sera considéré comme un trop grand risque.

L'erreur à ne pas commettre


Plusieurs institutions offrant des prêts REER prennent en garantie l'argent tant que le prêt n'a pas été remboursé. Il est important que, si vous utilisez cette stratégie, vous vous assuriez que l'émetteur du prêt REER ne prenne pas en garantie les REER, sinon vous ne pourrez pas user du RAP.


Conclusion


Lorsque possible, il est idéal de mettre une mise de fonds accumulée de vos propres moyens, mais dans certaines circonstances, tel que celle de Marie et Paul, il est censé d'acquérir leur duplex maintenant, de cesser de payer pour un loyer et de commencer à capitaliser aujourd'hui, et de ne pas risquer qu'une propriété similaire se vende 10-12% plus chère dans 2 ans, lorsqu'ils auraient probablement été prêts.



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