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Guide des avantages du premier acheteur

Dernière mise à jour : 9 juin 2023


L'achat d'une nouvelle propriété peut être un évènement stressant et étourdissant pour n'importe quel acheteur. Le sentiment est d'autant plus fort lorsqu'on en est à notre première expérience. Je me souviens lorsque j'en étais à mon premier achat, je ne comprenais pas très bien quelles étaient les étapes à suivre pour bien compléter ma transaction. De plus, j'avais une vague idée des bénéfices auxquels j'avais droit en tant que premier acheteur, mais sans plus. Afin de mieux vous éclairer, je vais démystifier quels sont les avantages auxquels vous avez droit en tant que premier acheteur au Québec.


Définition d'un premier acheteur


Pour savoir si vous avez droit aux bénéfices, il faut d'abord savoir si vous êtes un premier acheteur. Selon le gouvernement du Canada et le gouvernement du Québec, pour être considéré comme étant un premier acheteur, il faut que vous n’ayez pas demeuré dans une habitation dont vous ou votre époux ou conjoint de fait actuel étiez propriétaire durant les quatre dernières années et que la propriété que vous comptiez acheter soit une résidence principale. Voici quelques exemples de propriétés éligibles: Maison unifamiliale détachée ou semi-détachée, condo, plex propriétaire occupant de 4 logements et moins.


Prenez note que les mêmes avantages que ceux offerts aux premiers acheteurs sont disponibles en tout temps pour les personnes handicapées ou les individus liés à une personne handicapée.


Accumulation de la mise de fonds


RAP (Régime d'accession à la propriété)


Le RAP est un programme instauré en 1992 pour stimuler le marché immobilier. Le programme a été révisé à plusieurs reprises au cours des ans. En date d'aujourd'hui, il permet à un premier acheteur de retirer jusqu'à un maximum de 35 000$ de ses REER sans être imposé. Chaque acheteur a le même droit de retrait (par exemple, si un couple achète une maison, ils ont tous deux droit à leur 35 000$). Voici quelques caractéristiques de ce programme:


Avantages
  • Possibilité de contribuer jusqu'à sa limite de contribution dans la même année fiscale;

  • Possibilité d'emprunter pour contribuer rapidement à ses REER (prêt REER et prêt RAP);

  • La contribution aux REER est déductible d'impôt.

Inconvénients
  • Les REER doivent être déposés dans le compte minimum 90 jours avant le retrait;

  • L'argent retiré doit être contribué à nouveau dans les REER durant les années suivant le RAP (deux ans de grâce suivant le RAP et 15 ans pour rembourser le retrait par la suite);

  • Si le RAP n'est pas remboursé durant les années suivant le retrait, il est possible d'ajouter le montant qui aurait dû être contribué aux REER durant l'année fiscale aux revenus et de payer de l'impôt sur ce montant (veuillez en discuter avec votre comptable pour plus de détails).

CELIAPP (Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'un première propriété)


Contrairement au RAP, le CELIAPP est tout récent. Ce programme a été créé par le gouvernement fédéral en 2022 et a démarré en avril 2023. Il y a quelques différences clé entre les deux programmes. Première différence: le maximum de contribution est 40 000$. Voici les avantages et inconvénients de ce programme:


Avantages
  • Il n'y a pas de temps à respecter avant de pouvoir retirer les fonds du CELIAPP;

  • Tout comme avec les REER, la contribution au CELIAPP est déductible d'impôt;

  • Le compte ayant été ouvert à un moment où le futur acheteur respecte toutes les règles d'ouverture d'un CELIAPP, il peut contribuer et profiter de tous les avantages du CELIAPP pour l'achat de sa première résidence principale même s'il habite dans la maison de son conjoint entre l'ouverture du CELIAPP et l'achat de sa première résidence principale;

  • Les fonds retirés du CELIAPP ne doivent pas être remboursé durant les années suivant l'achat.

Inconvénient
  • Il n'est pas possible de contribuer plus de 8 000$ par année, ce qui signifie que pour maximiser ce compte, ça prend minimalement 5 ans. Cependant, il est possible de reporter jusqu'à un maximum de 8 000$ en cotisation inutilisée à l'année suivante. (Pour des exemples et plus de renseignements sur le droit de cotisation, référez-vous à la page CELIAPP du gouvernement du Canada.)

Mentions importantes concernant ces programmes

  • Le RAP et le CELIAPP peuvent être combinés;

  • Il est possible de transférer ses REER dans un compte CELIAPP en prenant soin de ne pas dépasser le droit de contribution;

  • Il est aussi possible de convertir ses épargnes du CELIAPP dans un compte REER sans affecter les cotisations admissibles aux REER. Cependant, ça ne permet pas de retrouver de nouveaux droits de cotisation.

Crédits d'impôt


Lorsqu'on achète une première résidence principale, on a droit à des crédits d'impôt pour premier acheteur de chaque palier de gouvernement. Les crédits d'impôt sont calculés en fonction du revenu de l'acheteur, mais peut facilement atteindre 1 500$ du fédéral et 1 500$ du provincial. Prenez note que les crédits sont pour la résidence et sont subdivisés par le nombre d'acheteurs, ce qui signifie qu'un couple de nouveaux acheteurs peut s'attendre à recevoir jusqu'à 1 500$ chacun.


Autres avantages dont peut profiter les acheteurs


En plus des bénéfices principaux auxquels ont droit les premiers acheteurs, il est possible de tirer avantage des autres programmes et incitatifs offerts. Je ne rentrerai pas très en détail dans ces programmes, mais je vais tout de même vous donner une brève description de ceux-ci et les avantages que vous pouvez en retirer.


Programmes pour rénovations écoénergétiques


Programmes gouvernementaux

Il existe présentement deux programmes principaux permettant d'obtenir des subventions lorsqu'on effectue des travaux améliorant l'efficacité énergétique d'une propriété: Rénoclimat et Chauffez vert. Vous pouvez tirer parti de ces programmes lors de l'achat d'une maison en y effectuant des rénovations admissibles. Prenez note que plusieurs prêteurs vous permettront de financer la majorité des rénovations que vous aimeriez effectuer à travers votre prêt hypothécaire.


Programme des assureurs hypothécaires

Ce programme est beaucoup moins connu du public, mais saviez-vous que chaque assureur hypothécaire offre la possibilité d'obtenir un remboursement d'au plus 25% de sa prime d'assurance hypothécaire si vous effectuez des rénovations vertes ou si vous achetez une maison dite écoénergétique? Vous comprendrez que pour pouvoir profiter de ce programme, vous devez avoir un prêt assuré par un des trois assureur hypothécaire: SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. Voici un lien vers le programme de chacun des assureurs:

Bien sûr, il y a des critères d'admissibilité pour avoir droit à cette remise. Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le programme, je vous invite à cliquer sur les lien ci-dessus et à prendre le temps de vous familiariser avec les critères.


Conclusion


Il existe plusieurs incitatifs dont les premiers acheteurs peuvent bénéficier et il est important d'apprendre comment en tirer avantage au maximum. Certains programmes peuvent être temporaires ou évoluer dans le temps. Je tenterai donc de garder cette page le plus à jour possible et d'ajouter des notes indiquant lorsqu'on lieu les modifications aux programmes ou aux politiques afin de bien se retrouver. Si vous êtes vous-même premier acheteur et aimeriez discuter avec moi de votre projet, n'hésitez pas à m'écrire au jean@corriveauhypotheque.ca ou à m'appeler au 418-255-1563.

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