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Louer ou acheter une propriété: quoi faire en 2023?


C'est un rêve pour la majorité des Canadiens de devenir propriétaire de son propre chez-soi. Beaucoup de gens à qui je parle me disent qu'ils désirent acheter pour arrêter de payer "dans le vide". Bien qu'il soit vrai qu'en devenant propriétaire, on contribue à rembourser, à chaque versement, un peu plus de capital sur notre prêt hypothécaire, ça ne signifie pas que c'est nécessairement plus économique. Mon objectif, dans cet article, est de vous aider à déterminer s'il est plus intéressant pour vous d'être locataire ou propriétaire de votre maison dans le contexte économique actuel.


Avant de continuer, je veux soulever le fait que de prendre la décision de louer ou acheter n'est pas toujours basé sur une ou des décisions financières. Je comprends très bien que certaines personnes veulent absolument acheter une maison pour avoir une plus grande intimité, ou que d'autres préféreront rester en logement toute leur vie pour avoir le moins d'obligations possible afin de pouvoir profiter pleinement de leurs temps libres, et ce, en tout temps. Dans les faits, il existe des dizaines de raisons subjectives pouvant pousser un individu à vouloir pencher vers l'achat ou vers la location. Le but de l'article d'aujourd'hui est de fournir des commentaires sur les avantages et inconvénients d'un point de vue financier sur le sujet.


Un budget à respecter


Avoir accès à un toit est pour la quasi-totalité des Québécois une nécessité. On doit donc absolument allouer une partie de nos revenus au paiement d'un logis. Encore aujourd'hui, il est généralement moins dispendieux de budgéter un loyer que de payer pour une propriété équivalente achetée.


Scénario 1


Voici un exemple de budget mensuel à considérer pour un logement 5 1/2 situé dans une propriété des année 90 qu'on pourrait retrouver à Québec et d'un condo équivalent sur lequel on mettrait 5% de mise de fonds et financé à un taux d'intérêt annuel de 5% sur une période d'amortissement de 25 ans:


En location
  • Loyer: 1 300$

  • Chauffage et électricité: 80$

  • Assurance responsabilité: 40$

  • Total: 1 420$


Achat d'une copropriété équivalente
  • Prix payé: 200 000$

  • Versement mensuel: 1 149.25$

  • Frais de copropriété: 250$

  • Chauffage et électricité: 80$

  • Taxes foncières: 165$

  • Assurance responsabilité: 40$

  • Total: 1 684.25$


Dans les faits, les frais d'un propriétaire, même pour une copropriété, vont rarement s'arrêter aux dépenses énumérées ci-dessus. Il est aussi important de mettre de l'argent de côté pour les futurs travaux ou réparations qui seront nécessaires à un certain point dans le logement.


Scénario 2


Voyons quel serait un budget à prévoir pour louer une maison style cottage des années 90 située à Québec VS acheter cette même propriété en mettant encore une fois 5% de mise de fonds et financée à un taux d'intérêt annuel de 5%:


En location
  • Loyer: 2 900$

  • Chauffage et électricité: 175$

  • Assurance responsabilité: 50$

  • Total: 3 125$


Achat de cette même maison
  • Prix payé: 500 000$

  • Versement mensuel: 2 873.13$

  • Chauffage et électricité: 175$

  • Taxes foncières: 380$

  • Assurance habitation: 100$

  • Déneigement et entretien: 85$

  • Total: 3 613.13$


Encore une fois, un propriétaire a des responsabilités que le locataire n'a pas. Les bris et l'usure normaux doivent être planifiés et budgétés afin d'éviter les mauvaises surprises. Par exemple, au cours des années vous aurez peut-être à remplacer la couverture de votre toiture, les portes et fenêtres, divers outils qui vous serviront à bien entretenir la propriété et son terrain, et j'en passe.


À long terme


On comprend maintenant qu'à court terme, il est généralement moins dispendieux de louer, mais si le budget n'est pas un facteur qui vous empêche d'acheter, il est important d'évaluer si l'investissement en vaut le coup à plus long terme. Reprenons les mêmes exemples que plus tôt et émettons quelques hypothèses.


Scénario 1


Hypothèses:
  • Le propriétaire du logement augmente le loyer de 10$/mois par année à chaque année;

  • Les frais de copropriété augmentent de 5$/mois par année à chaque année;

  • Les taxes foncières augmentent de 1% par année;

  • Le coût de l'assurance responsabilité et de l'assurance habitation reste pareil;

  • Le taux d'intérêt du prêt hypothécaire reste à 5% en tout temps.

Rappelons-nous que les frais de chauffage et électricité sont les mêmes que ce soit en location ou à l'achat considérant que ce sont des logements équivalents. Je sais que le coût de l'assurance évolue, mais il y a trop de facteurs qui puissent influencer le changement de ce coût tel que le nombre d'année sans réclamation, le fait que l'assuré prenne le temps de négocier ou non à l'échéance de son contrat, etc.


Résultat

Après 10 ans, le locataire aura déboursé 149 400$ de loyer. Le propriétaire aura, lui, déboursé les montants suivants:

  • Prêt hypothécaire: 137 910$

  • Frais de copropriété: 32 700$

  • Taxes foncières: 22 902$

Ce qui signifie que le propriétaire aura déboursé un total de 193 512$ au cours de la même période. Cependant, il lui restera un prêt hypothécaire de 145 821$, et basé sur une appréciation de 2% par année, ce qui est sous la moyenne québécoise, il aura maintenant 97 978$ en équité. Son coût de 193 512$ sur 10 ans plus sa mise de fonds initiale de 10 000$ moins son équité disponible de 97 978$ signifie que son coût net après 10 ans est de 105 534$, soit 879.45$/mois.


Dans ce scénario, un individu qui n'est pas limité par le budget mensuel serait probablement mieux d'acheter que de louer, car la création d'équité vient contrebalancer le fait que le coût budgétaire mensuel est plus élevé à l'achat. En suivant les hypothèses émises, il aurait coûté 43 866$ de plus au locataire qu'à l'acheteur. Maintenant, nous pourrions tenter de calculer combien le locataire pourrait générer d'argent s'il place l'équivalent de la mise de fonds la première année et qu'il place aussi la différence entre le coût mensuel à l'achat et le loyer à chaque mois dans un portefeuille d'investissement, mais ce sera pour une autre fois.


Scénario 2


Hypothèses:
  • Le propriétaire de la maison en location augmente le loyer de 20$/mois par année à chaque année;

  • Les taxes foncières augmentent de 1% par année;

  • L'entretien et le déneigement suivent une augmentation plus grande que celle normale du coût de la vie, soit 4% par année;

  • Le taux d'intérêt du prêt hypothécaire reste à 5% en tout temps.

Comme pour le premier scénario, les frais de chauffage et électricité sont aussi les mêmes que ce soit en location ou à l'achat car c'est la même maison, et nous écarterons le coût de l'assurance.


Après 10 ans, le locataire aura déboursé 358 800$ de loyer. L'acheteur aura, lui, déboursé les montants suivants:

  • Prêt hypothécaire: 344 776$

  • Taxes foncières: 52 745$

  • Entretien et déneigement: 12 246$

Ce qui signifie que le propriétaire aura déboursé un total de 409 767$ au cours de la même période. Toutefois, son prêt hypothécaire sera maintenant de 364 553$ et basé sur une appréciation de 2% par année, il aura accès à 244 944$ en équité. Son coût de 409 767$ sur 10 ans plus sa mise de fonds initiale de 25 000$ moins son équité disponible de 244 944$ donnent un coût net après 10 ans de 189 823$, soit 1 581.86$/mois. Un gros écart avec le coût de la location.


Les exemples que je vous ai donné sont sur 10 ans, mais vous comprendrez que plus les années passent, plus l'option d'avoir acheté devient avantageux.


Conclusion


Est-il présentement plus avantageux de louer ou d'acheter d'un point de vue financier? Il n'y a pas de réponse universelle. Il faut d'abord que vous preniez le temps d'évaluer votre budget mensuel et vos objectifs à court, moyen et long terme. Il y a plusieurs facteurs qui doivent être pris en compte lorsqu'on prend la décision d'acheter. Et souvent les gens commettent l'erreur de ne pas calculer tous les frais afférents à l'achat. Que ce soit des frais uniques comme le droit de mutation (taxe de Bienvenue) ou les frais juridiques, ou des frais récurrents comme l'entretien et la maintenance de la propriété. N'oubliez pas qu'en tant que propriétaire, vous avez plus de liberté d'un point de vue décisionnel, mais vous avez aussi plus de responsabilités.


Une alternative intéressante


Une manière de devenir propriétaire en conservant un budget mensuel similaire à celui d'un locataire est d'acheter un immeuble à revenus et d'y habiter. L'avantage de cette solution est que les locataires vous aident à payer les différents coûts qui viennent avec le fait d'être propriétaire. Vous pourrez augmenter vos loyers à chaque année, ce qui fera en sorte que votre budget mensuel devrait normalement s'améliorer avec le temps. Les gens ont souvent peur d'avoir des locataires, mais vous n'êtes pas obligé de devenir investisseur immobilier. Gérer un ou deux locataires qui vivent dans le même immeuble que vous ne demandera pas beaucoup plus de votre temps que d'être propriétaire d'une maison.





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