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Un outil sous utilisé


Saviez-vous qu'il est possible refinancer votre propriété autant de fois que vous le désirez, en autant que vous respectiez cette formule: 80% ratio prêt-valeur. Mais qu'est-ce que ça signifie concrètement? C'est simple, le créancier ne financera pas plus de 80% de la valeur de votre maison. Autrement dit, si celle-ci vaut aujourd'hui 300 000$, le refinancement maximal auquel vous avez droit est 240 000$, et si dans un an votre maison était évaluée à 324 000$, vous pourriez théoriquement obtenir un financement de 259 200$. Si cette même maison avait une valeur marchande de 400 000$ dans 10 ans, vous pourriez alors obtenir un financement de 320 000$. Vous avez saisi le principe.


Mais pourquoi voudriez-vous augmenter constamment votre endettement? Il y a une multitude de raisons, certaines meilleures que d'autres. Voici différents scénarios où le refinancement peut être utilisé à votre avantage.


Consolider des dettes accumulées



Lorsqu'on n'arrive plus à se sortir la tête de l'eau tellement les paiements nous tirent vers le fond, il trouver une solution. Bien sûr qu'une proposition de consommateur ou une faillite peut être une porte de sortie pour repartir à zéro, mais pour certaines personnes il n'est tout simplement pas possible d'utiliser l'une de ces stratégies (par exemple, certains ordres professionnels interdisent que leurs membres passent par ce type de processus). Le premier réflexe devrait être d'évaluer si un refinancement est possible. Exemple, vous avez pour 50 000$ de dettes équivalant à 2 000$ de paiements mensuels en plus de votre prêt hypothécaire. S'il est possible pour vous de refinancer ce 50 000$ sur une période de 30 ans, le temps de vous remettre sur pied, la dette mensuelle serait de 210,30$ (à un taux d'intérêt de 3%). C'est une différence de 1 789,70$ mensuellement.



Cela dit, il est important d'apprendre de vos erreurs si une telle situation survient, d'ajuster votre budget à votre nouvelle situation, de comprendre d'où est venu cet endettement et d'éviter de reproduire les mêmes erreurs.


Financer des travaux à effectuer sur la propriété


Lorsque je prépare un budget pour mes clients, je prends toujours soin d'inclure un fonds de prévoyance, de sorte que lorsque certains travaux sont dus, ils n'aient pas à piger dans leur épargne pour les effectuer. Supposons que vous n'ayez pas les liquidités nécessaires et que des travaux importants, tels que la réfection des portes et fenêtres, doivent être effectués sur votre maison, une bonne stratégie est d'utiliser l'équité disponible sur votre propriété pour financer ceux-ci. Certains travaux majeurs, comme l'ajout d'un garage ou d'une verrière, peuvent même augmenter la valeur de votre propriété, ce qui rend la manœuvre encore plus intéressante.


Investir à l'aide de placements


Idéalement, si vous avez peu ou pas de dette, je vous encourage à refinancer régulièrement dans le but de vous enrichir. Une stratégie serait d'investir dans un portefeuille d'actions. Vous pourriez aussi en profiter pour cotiser à vos REER et obtenir un retour d'impôts important que vous pourriez ensuite investir dans un compte CELI.


Prenez bien note que je ne suis pas planificateur financier et que je ne m'avancerai pas trop sur le sujet, car ce n'est pas ma spécialité. Cependant, si vous cherchez à obtenir les conseils d'un professionnel sur le sujet, je vous invite à m'écrire un courriel au jean@corriveauhypotheque.ca et je m'assurerai de vous mettre en contact avec une personne compétente et certifiée.


Le principe de base est celui-ci: à rendement égal au taux du financement hypothécaire, vous êtes encore mieux d'investir que d'essayer de rembourser plus rapidement votre prêt. Par exemple, si vous refinancez votre maison pour en dégager 25 000$ à un taux de 3% sur 25 ans dans le but de le placer à 3% de rendement (ce scénario est très peu probable et uniquement pour prouver mon point), après deux ans, vous aurez payé 1 451,46$ d'intérêt sur votre prêt et vous vous serez enrichi de 1 522,50$ dans votre compte. Après 10 ans, vous aurez payé 6 351,69$ d'intérêt, mais votre placement vous aura permis d'encaisser 8 597,91$ en plus de votre investissement initial de 25 000$. Et cet écart s'agrandira de plus en plus avec les années, car lorsqu'on rembourse notre prêt hypothécaire, la partie "intérêt" que l'on paie décroit à chaque versement, tandis que lorsqu'on investit notre argent, le rendement s'applique toujours au nouveau solde qui grossit à chaque fois qu'on fait des intérêts. Vous saisissez maintenant la différence?


Investir dans l'immobilier


Pour moi, la meilleure raison de refinancer sa propriété est pour investir dans un immeuble locatif. Pour bien comprendre les avantages de l'investissement immobilier, je vous suggère fortement de regarder mon webinaire sur le sujet au www.unachatintelligent.ca/webinaire, mais je vais tout de même résumer les avantages principaux de cette stratégie:

  • Effet de levier important: en achetant un immeuble locatif de quatre logements et moins, le créancier vous prête 4$ pour chaque dollar que vous investissez. Par exemple, vous pouvez acheter une propriété de 500 000$ avec uniquement 100 000$ d'investissement (plus les frais de démarrage, bien sûr);

  • Les différentes sources de revenus:

  • Les loyers des locataires vous permettent de payer les versements hypothécaires ainsi que les dépenses liées à la propriété. Idéalement, on essaie d'être minimalement "cash-flow neutre", ce qui signifie qu'à la fin du mois on ne débourse pas d'argent de nos poches pour couvrir les dépenses d'immeuble (dans certains marchés ce n'est pas toujours possible les premières années).

  • L'appréciation de la valeur de l'immeuble est une source de revenus importante dans plusieurs marchés. C'est, entre autres, pourquoi certains investisseurs accepteront de devoir débourser un peu d'argent chaque mois pour couvrir toutes les dépenses s'ils savent que la plus-value sur le moyen-long terme en vaut le coup. Selon l'Institut de la Statistique du Québec, les immeubles locatifs de 2 à 5 logements prennent en moyenne 7% à 8% de valeur par année dans les centres urbains (valeur municipale);

  • Le remboursement du capital est une autre source de revenus. Supposons que vous empruntiez 400 000$ avec une période de remboursement de 30 ans, ça signifie que dans 30 ans (si vous ne refinancez jamais la propriété) ce 400 000$ vous appartiendra, sans compter l'appréciation de la valeur de l'immeuble;

  • Les déductions: être propriétaire d'un immeuble locatif signifie que vous devenez propriétaire d'une petite entreprise. Comme toute entreprise, vous avez donc droit de déclarer des dépenses qui seront déduites à 100% de vos revenus. Voici quelques exemples de dépenses qu'ont les propriétaires d'immeubles à revenus: les intérêts payés lors du remboursement du financement hypothécaire, les taxes foncières, les assurances habitation, les travaux effectués, les services retenus (tel que le déneigement ou l'entretien paysager), l'achat de matériel et d'équipement pour la propriété, etc.


Conclusion


Je veux que vous compreniez que mon objectif est de vous aider à vous enrichir et que le refinancement hypothécaire est, à mon avis, un excellent outil pour permettre à une personne d'y arriver ou, du moins, restreindre son niveau d'endettement. C'est pourquoi, selon moi, vous devriez développer le réflexe de refinancer votre propriété dès qu'une somme importante peut en être dégagée pour être utilisée à votre avantage.




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